Nuevo procedimiento judicial para recuperar una propiedad arrendada.

Cuando un arrendatario deja de pagar el arriendo o continúa ocupando un inmueble sin derecho, muchos propietarios se preguntan cuánto tiempo demorarán en recuperar su propiedad. Para responder a esta necesidad, se dictó la Ley N.º 21.461, conocida popularmente como "Ley Devuélveme Mi Casa", la cual modificó la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos, creando un procedimiento más rápido y eficiente para obtener la restitución del inmueble.

¿Qué cambió con la Ley 21.461?

La principal innovación de esta ley es la incorporación del Procedimiento Monitorio, un mecanismo judicial simplificado que permite al propietario solicitar, en un mismo juicio:

• El cobro de las rentas adeudadas.

• El pago de cuentas impagas asociadas al inmueble.

• La restitución o devolución de la propiedad.

Este procedimiento busca reducir considerablemente los tiempos de tramitación respecto de los antiguos juicios de arrendamiento.

¿Cómo funciona el Procedimiento Monitorio?

1. Presentación de la demanda

El propietario presenta una demanda ante el Juzgado Civil competente, indicando:

• Identificación del arrendador y del arrendatario.

• Individualización del inmueble.

• Rentas de arrendamiento adeudadas.

• Deudas por consumos domiciliarios (agua, electricidad, gas) y gastos comunes, cuando corresponda.

2. Notificación al arrendatario

Una vez admitida la demanda, el tribunal notifica al arrendatario.

Con esta notificación se entiende efectuado el primer requerimiento de pago, mientras que el segundo requerimiento se produce automáticamente, por el solo ministerio de la ley, transcurridos cinco días.

3. Plazo para responder

Desde la notificación, el arrendatario dispone de 10 días corridos para optar por una de las siguientes alternativas:

Pagar la deuda: Cancelar la totalidad de las rentas adeudadas, intereses y costas judiciales, poniendo término al procedimiento.

Presentar oposición: Formular defensas fundadas acompañando antecedentes que las respalden. Si el tribunal estima que existe una controversia seria, el procedimiento continuará conforme a las reglas de un juicio declarativo.

No comparecer o no pagar: Si el arrendatario no realiza ninguna actuación dentro del plazo legal, el tribunal podrá dictar sentencia inmediatamente.

4. Orden de restitución del inmueble

Si no existe pago ni oposición fundada, el juez ordenará la restitución del inmueble mediante el correspondiente lanzamiento, el que deberá efectuarse dentro de un plazo que no exceda de 10 días hábiles, pudiendo autorizar el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.

Beneficios de la Ley "Devuélveme Mi Casa"

Restitución anticipada del inmueble

En determinados juicios declarativos, especialmente cuando existen daños graves o incumplimientos relevantes, el propietario puede solicitar al tribunal la restitución anticipada del inmueble antes de que finalice el juicio, pudiendo exigirse una caución o garantía según las circunstancias del caso.

Reconocimiento de contratos verbales

La ley también facilita la protección del arrendador cuando no existe un contrato escrito. En estos casos, presume la existencia del contrato de arrendamiento y permite acreditar el monto de la renta mediante la declaración del propietario u otros antecedentes, como comprobantes de transferencias bancarias o pagos realizados.

Plazos significativamente más breves

Antes de la entrada en vigencia de esta normativa, un juicio de desalojo podía prolongarse durante más de un año.

Con el Procedimiento Monitorio, la recuperación del inmueble puede lograrse, dependiendo de las circunstancias del caso y de la carga del tribunal, en un plazo aproximado de 1 a 3 meses en primera instancia.

Conclusión

La Ley N.º 21.461 representa un importante avance en la protección de los derechos de los propietarios, entregando herramientas más rápidas y eficaces para recuperar inmuebles frente al incumplimiento del arrendatario.

No obstante, cada caso presenta particularidades que pueden influir en los plazos y en la estrategia jurídica más adecuada. Por ello, es recomendable contar con asesoría legal desde el inicio del procedimiento para resguardar correctamente los derechos del arrendador y evitar retrasos innecesarios.